中小房企生存实录: 债务压力渐增 流动性困境频现

  • 日期:03-15
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《中小住宅企业生存记录:债务压力增大,流动性困境频繁

21世纪经济报道》获悉,随着融资政策的收紧,今年以来,大多数银行发放的房地产开发贷款规模已从“前50名”降至“前30名”。

房地产公司伊尹因业绩不佳而长期戴着ST帽子,最近又陷入资金困境。

11月26日,伊尹股份宣布将沈阳一号项目50%的股份以6.9亿元转让给碧桂园。因此,伊尹股份将完全退出该项目。十天前,伊尹股份宣布,熊继开持有的7.12亿股(占公司股本的17.67%)股份因不明原因被冻结。此前,该公司的控股股东“继续面临流动性危机”

这是本月中旬以来第四家暴露流动性问题的知名房地产公司。此前,由于项目收购和预付款违约,上海集团被上海投资的两个股东起诉。怡和地产董事长兼董事会主席何梁健因未能披露多宗债务违约及其他问题,被中国证监会发出警告信。格力地产的大股东也被冻结,因为他们没有按照承诺回购小股东的固定股份。

根据人民法院公告网的数据,今年以来,已有400多家从事房地产开发和管理的法人实体破产,比往年平均水平高出约100家,大多为中小企业。与全国20万个房地产开发法人相比,这似乎微不足道。

但分析师指出,知名房地产企业的流动性危机已经开始显现,揭示了整个行业资金链问题的冰山一角。《21世纪经济报道》还获悉,近年来,大量小型住房企业无法通过公共渠道筹集资金,只能通过私人贷款筹集资金。由于这些住宅企业主要位于三、四线城市,随着棚户区的降温,它们很快将面临生存之战。

房地产企业流动性困难频发

伊尹股份公司的衰落轨迹追踪。2017年,伊尹股份通过两次重组进入汽车零部件行业。然而,由于新业务初期投资较大,房地产业务缺乏平稳进展,公司的资金链问题很快就出现了。根据伊尹股份的公告,截至2019年4月底,公司一年内有24.3亿元的未偿债务,包括短期贷款和流动负债。

在此过程中,由于控股股东及关联方占用资金过多,无法在短时间内解决,伊尹股票将从2019年5月起封顶“ST”。由于在此次事件中“未能履行诚信勤勉的职责和义务”,伊尹股份的八名高管收到了中国证监会的监管信函。

从那以后,伊尹的股票也一直不稳定。半年度报告显示,2019年上半年,伊尹股份实现营业收入38.61亿元,同比下降23.20%。净利润-2.19亿元,同比下降153.76%。这是由于去年同期结转收入的减少和项目中更多股份的出售。

今年9月,由于业绩预测修订不及时、非经营性资金被占用等问题,证券交易所、证券交易所控股股东宁波控股、证券交易所董事长熊等几位高管受到深交所公开谴责和处罚,包括通报批评。

10月,债权人浙江中安安装有限公司以“无力偿还到期债务,明显缺乏偿付能力”为由,向宁波市中级人民法院申请重组伊尹股份。在冻结之前,几个银行账户和伊尹股票被冻结。

怡和地产也拖欠债务。证券及期货事务监察委员会最近发出的警告信显示,恒安地产及其实际控制人何在信息披露和履行约定承诺方面有多项违规行为。据统计,怡和地产已经拖欠了9笔债务

其中,大多数房企的规模不到10亿元,有的甚至只有几千万元。上海易居研究所智库中心主任严跃进在接受《21世纪经济报道》采访时表示,这些住宅企业主要分布在四、五线城市,很多企业只有一两个项目在自己的控制之下,“一完工就取消公司”。

同时,这些房屋公司很难从公共渠道获得融资。福建省福清县的林强(化名)在东部一个县级市从事房地产开发,只在那里做过两个项目。他告诉《21世纪经济报道》,他出生在一家外贸公司,在“第一桶金”和亲戚、同乡及其他地方贷款收入的帮助下,从事房地产开发。

林强以前在江西的一个小城市做过几个房地产项目,他的同胞把他介绍到县级以上的城市发展。“银行不可能借钱给我们。这家公司太小了,他们甚至没有听说过他们的名字。”林强说,近年来,房地产开发的启动资金基本上来自私人贷款。项目启动后,将依靠预售和销售资金来支持后续开发。

林强透露,几年前,该项目销售缓慢,公司经历了严重的财务危机。为了度过难关,他卖掉了两栋房子,向亲戚朋友借钱来维持公司的运营。后来,危机得到了缓解,但由于私人借贷成本高,林强“基本上没有赚多少钱”。

小型住宅企业首当其冲

大型住宅企业不一定在金融机构的“黑名单”上。《21世纪经济报道》获悉,随着融资政策的收紧,自今年以来,大多数银行发放的房地产开发贷款规模已从“前50名”降至“前30名”。

信托公司变得越来越“挑剔”。一家知名信托机构的相关负责人告诉《21世纪经济报道》,除了住房公司的排名,对项目所在的城市和地点也有严格的要求。因为信任要求高投资回报,在现有的市场条件下,必须选择“最佳项目”。

根据上海抗御力研究所的数据,三圣鸿业去年销售额达到187亿元,在全国排名第114位。三生鸿业公司曾在2018年初设定了“3000亿元”的目标,并不惜借钱扩张。在公司内部发行理财产品是一种融资方式。据公开消息,三圣鸿业将于2017年发行12个月期的金融产品,利率为12.5%。

湖南一家小型房产公司的负责人向《21世纪经济报道》透露,该公司“两年多没有从银行收到任何钱”。该公司旗下有五个项目,销售额约为50亿英镑。直到去年,该公司被一家排名前20的房地产公司收购,才获得融资,资本状况也有所改善。

Huatai Securities的一篇研究论文指出,房地产企业在销售、融资和土地收购方面的集中度正在上升。在融资方面,不仅大型住宅企业的融资规模较大,而且利率较低。

颜跃进指出,对于小型住宅企业来说,更不利的是这些住宅企业主要分布在34个城市甚至5个一线城市。今年以来,随着棚户区规模的缩小,这些地区的过度风险开始累积。小型住宅企业将面临巨大压力,因为它们无法实现区域协调。

林强描述了他所在城市的“过山车”市场变化:当他第一次进入这个城市时,市场仍然处于稳定到良好的状态。随着新区的开发,大量的房地产项目开始兴建。从2014年到2016年,市场发展并不像预期的那样,许多项目是空的和未完成的,一些开发商跑了。从2016年到2018年上半年,工棚改革启动,大部分空置项目被消化。自2018年底以来,市场再次降温。

阎跃进认为,未来中小住宅企业的数量可能会大幅下降。其中,转让项目,我

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