分析师:疫情不会对房地产整体市场造成根本冲击

  • 日期:03-21
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原题:图派市场交易延迟了对面临重组的住宅企业的投资

随着新型冠状病毒疫情的继续蔓延,房地产行业的所有连锁都被推“暂停”,土地市场被扰乱。

2月2日,武汉土地市场网悄悄贴出通知,推迟了武昌河边两块地的出让。对于计划在2月5日当场出售的地块P(2019)212和213,上市截止日期将延长至2月19日。

随着新型冠状病毒疫情的继续蔓延,房地产行业的所有连锁都被推“暂停”,土地市场被扰乱。

重要的因素是,自去年以来,全国土地市场一直处于冷却通道。虽然商品房市场的上行势头依然存在,但作为房地产市场的晴雨表,土地市场已经率先呈现下行趋势,最低价交易和成交现象已经成为常态。2019年的寒冷并不遥远,但新一轮的皇冠疫情给当地市场的新年蒙上了一层阴影。

最新统计显示,1月份全国主要地级市土地交易683笔,规划建筑面积5471.81万平方米,同比下降41.76%。土地销售收入2549.88亿元,同比下降19.74%。前100家房地产公司的土地销售比率降至0.27,然后再创历史新低。

土地交易大幅下降

随着疫情继续蔓延,中国房地产行业正处于前所未有的“休眠”状态。

近日,长沙公共资源交易中心发布《关于暂停各类公共资源交易活动的公告》,表示从1月31日起,长沙公共资源交易平台建设项目、政府采购、土地出让、产权交易等各种项目交易活动将暂停,新项目入场费将暂停。恢复交易的具体时间将另行公布。

不仅长沙,广州、四川、黑龙江、辽宁等省市也宣布暂停各种公共资源交易活动。与此同时,许多城市都推迟或推迟了土地上市。仅自2月份以来,包括重庆、天津、惠州、武汉、上海和石家庄在内的6个城市就推迟了土地交易。

2月3日,天津市土地交易中心宣布将推迟5块地的进场。2月底前上市销售的网站将无需进行现场注册。对于只有一家企业注册的地块,交易结果将通过多方视频确认,不进行现场确认。一些参与地块招标的企业,除招标企业限3人外,拒绝其他人员到达招标现场。

尽一切可能减少公众活动和人员接触,成为各行各业防疫和控制的最大支持者。然而,春节假期期间爆发的“黑天鹅”事件的叠加仍然极大地挫伤了1月份的土地交易市场。

根据诸葛房屋搜索数据中心的监测,2020年1月,全国主要地级市共供应土地913箱,同比下降25.95%。计划供应建筑面积8230.8万平方米,同比下降25.77%。其中,住宅567套,同比下降32.42%。

交易方面,全国主要地级市完成土地交易683笔,规划建筑面积5471.81万平方米,同比下降41.76%。其中,销售住宅用地4256.24万平方米,同比下降46.04%。土地销售收入2549.88亿元,同比下降19.74%。

百强住宅企业仍然主动接受储物。根据克里的数据,1月份新增的100强总价值达到5010.2亿元。然而,100强的门槛值较去年同期下降了13%,近40%的企业没有征地。加拿大-加拿大的销售比率也持续下降,今年第一个月达到0.27的低点,低于2010年底的0.34

经过多年的快速扩张,中国房地产市场的上限首先出现在土地市场。

2019年,土地市场的变化悄然来临。与商品房交易量仍在上升不同,房屋企业购买的土地面积已进入下降通道。Kerri数据显示,随着三线和四线市场的衰退和房价增长放缓,去年购买的土地总面积为2.58亿平方米,同比下降11%。

与此同时,在去年最后四个月,土地补价低于10%,回到历史低点。越来越多的土地以底价出售,11月和12月的底价超过了60%。土地流转现象也明显增加,下半年流转率基本在12%以上。

百强住宅企业保持谨慎。2019年,前100家房地产公司中有49%获得的土地比2018年少,其中50%下降了30%以上。在十大住宅企业中,只有中海、格林兰和西蒙纳的销售额同比分别增长了22%、18%和20%。

然而,从全年的趋势来看,去年底,国内住宅用地交易短暂“追尾”。根据上海益居房地产研究所发布的报告,从2019年住宅用地交易面积同比增长曲线来看,1月至7月为升温阶段,8月至11月为降温阶段,12月继续升温。

根据上述报告,这一趋势在2020年是否会继续,还有许多障碍和不确定性。“在新型冠状病毒事件的影响下,全国各地相继关闭了销售办公室,推迟了工作的开始。“停止销售令”和“停止销售令”的发布导致目前的房地产市场关闭,并对土地市场产生了影响。

从影响机制的角度来看,“停售令”会影响到房屋企业项目的销售和清仓,导致资金退出机制的破坏和购买土地的无力和动力。“停工令”将扰乱住房投资计划,2020年土地投资计划需要调整。

统计显示,一月份全国100个城市中至少有45个有明确的土地供应计划。从城市结构来看,二线城市土地供应规模较大,所占比例相对较高。一些三线和四线城市的土地供应速度较慢,规模较小,因为它们之前的重点是刺激住房需求。然而,土地市场的负面影响将在2月份暴露出来。

"目前,基本可以判断,2020年第一季度,住宅土地交易市场将相对平静。然而,第二季度是否会回暖在很大程度上取决于住房企业的资本状况。如果财务状况没有明显改善,住宅土地交易市场的反弹将明显滞后于住宅销售市场。”易居研究所智库中心研究部主任严跃进说。

业内也有人持乐观态度。诸葛芳芳数据研究中心分析师郭世英表示,在短期内,房地产市场发展放缓将对住宅企业的收购、营销和融资步伐产生影响。然而,从长远来看,这一流行病将有一个阶段性的影响,不会对整个市场产生根本性的影响。

房地产企业的经营风险依然存在

整个行业处于停滞状态,房地产企业的经营风险仍然受到关注。中指研究所通过风险评估系统工具发现,以下类型的企业风险是隐藏的:第一,地方国王占企业存量的比例相对较大;第二,三线、四线城市布局较多的企业在这一轮没有赶上自己的家乡。三是疫区多的企业。

郭世英进一步分析说,建筑业与房地产业密切相关,高度依赖外来务工人员,这种流行病导致了全国范围内的短期就业不足。从销售的角度来看,目前许多售楼处都关门了,导致房地产销售大幅下降。这对于一些土地储备不足的中小企业来说更为突出

中指研究所建议,当住宅企业在未来没收土地时,应该考虑几个额外的因素。一是地方政府的治理水平。疫情爆发后,可以看出中部地区的治理水平弱于长江三角洲和珠江三角洲。同时,考虑城市的综合配套设施,如教育和医疗条件。"在这场流行病之后,人们在考虑买房时也会考虑这些因素."