钱紧!今年6家中小房企上市谋“输血”

  • 日期:02-14
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融资大门开启

以德信中国为例。2015年至2017年,净资产负债率分别为278.7%、435.2%和275.7%。截至2018年6月30日,净负债率为192.6%。2015年至2017年,殷诚国际的债务资本比率分别为141.1%、238.7%和284.9%。截至2018年10月31日,殷诚国际的债务资本比率达到380.1%。银城国际筹集的7.705亿港元中,约30%将用于偿还贷款。

对于中粮控股前30名,偿债也是上市的主要原因。截至2018年底,中梁共有109项信托或资产管理计划未完成,总额147亿元,占贷款总额的54.5%。资本成本在10%以上的88家企业中,有74家发生在下半年,最高年利率高达18%。中粮控股表示,约31.6%的融资将用于偿还绝大多数现有信托贷款。2016年至2018年,索尼控股的净资产和负债比例分别为190%、270%和240%,净收入的约30%将用于偿还部分现有的项目开发计息贷款。

更重要的是,上市帮助中小住宅企业打开了持续融资的大门,一些住宅企业已经发布了融资计划。今年第一家上市公司德信中国迄今已发布两项价值3亿美元的优先票据融资计划。银城国际计划发行1亿美元优先票据;中粮控股今年7月上市,融资效率更高。9月份,中国发行了两项海外融资计划,总额为4亿美元的优先票据。

上市后的挑战

虽然上市为住宅企业打开了融资大门,但随后融资资本和融资成本的能力将进一步考验住宅企业自身的战略布局、产品建设和品牌建设能力。

据了解,去年上市的一些中小住宅企业至今尚未发布融资计划。与此同时,虽然德信中国、殷诚国际和中粮控股已经开始融资计划,但超高的海外融资成本也将增加未来支付的压力。公告显示,德信中国发行的两种美元债券的名义利率高达12.875%,银城国际(Silver City International)为12.5%,中粮控股有限公司发行的两种美元债券的名义利率为11.5%,两者均超过10%,在住房企业海外融资成本中排名第一。

此外,今年成功上市并准备上市的许多住房企业大多是处于困境中的本地住房企业。他们的土地布局过于集中在一个地区,鸡蛋放在一个篮子里,这必然会增加潜在的风险。

根据招股说明书,截至2018年11月30日,德信中国土地储备总量达到693.99万平方米,其中浙江省土地储备达到598.77万平方米,占85.07%。此外,德信中国在2018年有107个不同阶段的房地产项目,其中杭州、温州和湖州占集团房地产项目总额的67.29%。截至2019年3月31日,索尼控股的总土地储备约为1480万平方米,其中约65.6%集中在南昌和惠州。

还有三讯集团正在排队上市。目前布局仍以安徽省为重点,具有明显的区域住宅企业特色。根据招股说明书,截至2019年8月31日,420万平方米土地储备总额的90.6%仍集中在安徽省。

在业界看来,土地焦点可以集中在优势上,但它不可避免地会受到地方管制政策的影响,并存在潜在的政策风险。

成功上市才刚刚开始,中小型住宅企业面临的挑战仍然很大。在领先房地产公司实力和恒定性的马太效应下,中小房地产公司的生存空间不断被挤压,房地产的下行周期大大增加了被收购的机会。

恒大研究院最新报告指出,领先的房地产企业杠杆水平最低,短期偿债能力好,债务结构合理,风险可能性最小,而小型房地产企业杠杆水平最高,短期偿债压力最大,高度依赖短期债务,融资能力最弱